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안녕하세요. 이번 포스팅은 특례보금자리론과 관련해서 이야기해 보겠습니다. 이번 달 말부터 시작되는 특례 보금자리론 여러분들 관심 많으시죠? 그런데 이걸 모르면 여러분들이 집을 계약했다가 대출이 안 나와서 계약금을 날려버릴 수도 있습니다. 글 끝까지 읽으시고 대출이 안 나오는 불상사가 없길 바랍니다.
특례보금자리론에 대해서
특례 보금자리론 많이 들어보셨죠. 특례보금자리론이 이번 달 말(1월 30일)부터 시작이 됩니다. 9억이 넘지 않는 주택에 대해서는 대출이 5억까지 가능하고 DSR 개인 소득도 안 보고 금리도 4%~5%로 가능해서 다들 관심이 많으실 겁니다.
하지만 특례 보금자리론을 하는 실질적인 이유를 먼저 알고 들어가야 됩니다. 특례 보금자리론에 위험성이 있는 부분이 있기 때문입니다. 그 부분을 여러분들이 꼭 알고 있어야 나중에 대출이 안 나오는 그런 현상을 당하지 않을 수 있습니다.
특례보금자리로 하는 이유
첫 번째는?
특례 보금자리로 하는 이유는 이번에 지원하는 금액이 39조 원이나 되는데 39조란 액수를 주택을 대략 한 5억에서 7억에 산다고 가정하면 약 7만 가구 정도에게 대출을 해줄 수 있는 금액입니다. 즉, 거래량을 늘리겠다는 뜻입니다.
정부에서는 거래가 줄어서 세수도 줄었고 지금 부동산 경기도 많이 죽었고 게다가 부동산 가격대도 많이 떨어져서 경착륙이 되고 있는 것 같으니까 조금은 약간 소프트하게 떨어뜨리고 싶어 할 겁니다.
그런 취지로 나왔다고 볼 수 있는데 일단 여러 가지 제약이 없이 대출을 해주고 금리도 낮게 하다 보니 당연히 많은 사람들에게 어필이 될 겁니다. 그래서 정책적으로는 나쁘지 않기 때문에 시행을 하는 거라 생각합니다.
조심해야 할 점
특례 보금자리론의 기준 가격이 있습니다. 9억이 넘어가면 대출이 안 나오고 6억이 넘어가면 우대 사항에서 적용이 안 되고 이런 부분들이 있는데 그 기준을 여러분들이 잘 알아야 됩니다.
그 기준이 중요한데 예를 들어서 지금 살려는 집이 8억 8천의 급매가 나왔다고 가정해 보겠습니다. 그러면 그 8억 8천짜리를 내가 '9억이 안 넘어가네? 나는 특례 보금자리론을 받을 수 있겠네?' 하고 덜컥 계약을 하게 되면 안 됩니다. 그 이유가 바로 특례 보금자리론의 기준이 KB시세이기 때문입니다.
KB시세가 없는 곳은 한국부동산원 시세, 그것도 없는 것은 감정평가를 받게 돼 있습니다. 그래서 급매로 8억 8천에 나온 집이라 하더라도 KB시세로는 아직 10억 이상일 확률이 굉장히 높다고 볼 수 있습니다. 급매로 나온 가격이지만 다른 집들이 싸게 거래되지 않았기 때문에 여전히 KB시세는 높은 가격을 유지하고 있는 겁니다.
그래서 만약 덥석 계약을 하고 계약금 10% 8800만 원을 입금한 상태로 만약, 특례 보금자리론의 기준을 초과해서 대출이 안 나오게 되면 어떻게 되겠습니까? 대출이 안 나오니까 이 집을 살 수가 없고 주인한테 얘기해서 계약금 돌려달라고 얘기하니까 주인 입장에서는 이게 웬 떡이냐 하면서 나는 8800만 원 벌었네 하면서 돌려주지 않겠죠.
이렇게 굉장히 위험한 상황이 발생할 수 있습니다. 그래서 이 특례 보금자리론에 대해서 좀 더 자세하게 알아보는 시간을 가지도록 하겠습니다. 자세한 내용은 아래 보도된 첨부자료를 통해서도 확인이 가능합니다.
세부 내용들과 조건들
금리
- 주택 가격이 6억 이하, 부부 합산 소득이 1억 이하: 4.65%~4.95%
- 주택 가격이 6억을 초과하거나 소득이 1억을 초과하면?: 4.75%~5.05%
주택가격
지원 대상은 주택 가격이 9억 이하의 주택입니다. 우선, KB 시세로 먼저 보고, KB 시세가 없으면 한국부동산원 시세, 한국부동산원 시세가 없으면 주택 공시가격, 그다음에 감정평가액 순으로 합니다. 그렇기 때문에 앞서 언급했던 KB시세를 먼저 알아봐야 되는 겁니다.
소득과 자금용도
기존의 보금자리로는 소득이 7천만 원 넘어가면 안 나왔었습니다. 하지만 소득 제한은 따로 없고 자금의 용도가 중요한데 주택을 구입할 때 쓸 수 있고 기존의 대출을 상환할 때도 쓸 수 있습니다. 기존 대출이자가 6%~7% 일 경우 이걸로 대환 상환이 된다는 겁니다. 보전용도는 임차인한테 돈을 내줄 때 그 용도로도 사용을 할 수가 있습니다. 임차인한테 돈을 내주고 들어가려고 할 때 쓸 수 있겠죠.
주택수
무주택자는 주택 구입 용도로 신청하면 되고 1 주택자는 상환이나 보존 용도로 신청을 하면 됩니다. 1 주택자가 하나를 더 사려고 신청하는 건 안 되는데 단 예외 조항이 있습니다. 갈아타려고 일시적 2 주택을 하려고 하는 경우에는 기존 주택을 2년 이내에 처분하는 조건으로 취급 가능합니다. 이건 현재 실시하고 있는 대출 조건이랑 똑같습니다.
| 구분 | LTV | DTI | |
| 규제지역 외 지역, 실수요자 요건 해당 |
아파트 | 70% | 60% |
| 기타주택 | 65% | ||
| 규제지역 | 아파트 | 60% | 50% |
| 기타주택 | 55% | ||
LTV 같은 경우를 보게 되면 아파트는 70% 아파트가 아닌 것은 65%, 규제 지역에서 (※규제 지역은 현재 지금 서울 4군데만 남아 있는 상태) 아파트는 60% 기타 주택은 55%이나 규제 지역은 크게 의미가 없습니다. 왜냐하면 지금 남아 있는 곳의 주택 가격이 9억으로 살 수 있는 곳이 아니기 때문입니다. 그래서 규제지역 외 지역의 아파트를 기준으로 보게 되면 70%까지 받을 수 있고. DTI는 60%로 확인됩니다
만기
만기는 10년, 15년, 20년, 30년, 40년, 50년 6가지가 있어요. 단 40년, 50년은 조건이 있습니다. 만기 40년을 하려면 만 39세 이하 또는 신혼부부여야 하고 만기 50년을 하려면 만 34세 이하 또는 신혼부부여야 가능합니다.
| 만기 | 10년 | 15년 | 20년 | 30년 | 40년 | 50년 |
| 우대형 (주택6억↓&부부소득1억↓) |
4.65 | 4.75 | 4.80 | 4.85 | 4.90 | 4.95 |
| 일반형 (주택6억↑ OR 부부소득1억↑) |
4.75 | 4.85 | 4.90 | 4.95 | 5.00 | 5.05 |
아낌 e로 하면 0.1%, 저소득층 청년도 0.1%, 사회적 배려층은 0.4%, 신혼가구와 미분양 주택은 0.2% 할인이 됩니다. 중복도 가능해서 최대 0.8%까지 할인이 가능합니다. 그래서 만약 30년 만기를 하면 4.85% → 4.05% 까지 낮출 수 있습니다.
자주 묻는 질문들 중 중요한 내용에 대한 답변
특례보금자리론 신청 후 대출이 실행되는 시점까지의 소요시간에 대해서 질문이 많은데요. 특례 보금자리론 신청하고 나서 대출 실행까지 30일이 걸립니다. 그러니까 혹시나 잔금을 30일 이내로 계약을 하게 되면 대출이 나오지 않습니다.
그래서 이 부분도 꼭 알고 있으셔야 되고 아까 말한 대로 주택 가격의 판단 기준은 KB시세를 기준으로 하기 때문에 본인이 사려고 하는 급매가 기준이 아니라는 걸 반드시 유념하셔야 됩니다. '급매로는 9억이 안 되어도 KB시세가 9억을 넘어가면 대출이 안 된다' 이 부분이 진짜 제일 중요합니다.
오피스텔이나 생활형 숙박시설은 대출이 불가합니다.
대출실행 후 추가 주택구입은 안됩니다. 만약에 새로 주택을 추가한 경우에는 6개월 이내에 추가한 주택을 팔거나 또는 대출을 상환을 해야 됩니다.
부부가 모두 소득증명을 할 필요는 없고 차주 본인만 소득증빙 하면 됩니다. 부부 같은 경우에는 DTI 총 대출 한도가 좀 부족할 경우 와이프의 연봉까지 더해서 계산을 하면 조금 더 나올 수 있습니다.
지금 당장 소득이 없어도 폐업이나 실직, 휴직 중인 경우에도 이용이 가능합니다. 폐업이나 실직을 했으면 건강보험료 또는 국민연금 납부 내역으로 심사가 가능하며 휴직자는 휴직 직전의 연간 소득으로 심사가 가능합니다.
신청시점과 대출시점의 금리가 다를 경우에는 둘 중에 더 낮은 금리로 적용을 합니다. 보통은 대출은 실행 시점이지만 다행히도 금리가 더 낮은 시점을 찾아서 적용을 해 준다고 합니다.
주택을 살 때 KB시세 6억 5천이던 집값이 주택 대출을 실행하는 날 6억 이하로 떨어지게 되면 우대 금리 적용이 가능합니다. 주택 가격 판단 시점은 대출 승인일을 기준으로 하기 때문에 그렇습니다.
체증식 상환방식의 경우 만 40세 미만의 차주는 가능하지만 50년 만기 대출에는 적용이 되지 않는다고 하네요.
중도 상환 수수료가 없는데요. 기존 대출에서 특례 보금자리론으로 갈아탈 때 그때도 중도상환 수수료가 면제가 되고요 특례 보금자리론을 이용하고 있다가 시중 금리가 더 싸졌을 경우 금리가 내려가서 내년이든 내후년이든 금리가 더 싸지면 그곳으로 갈아탈 때도 중도상환 수수료가 없다고 합니다.
보통은 3년 정도 안에 갚으면 중도상환 수수료가 있는데 특례 보금자리로는 3년 이내에 갚아도 중도상환 수수료가 없다고 보시면 될 것 같습니다.
결론
특례 보금자리론이 여러분들한테 좋은 기회가 될 수도 있기는 합니다. 주택을 사야만 하는 사람들한테는 도움이 될 수 있지만 특례 보금자리론을 했다고 해서 대세의 흐름을 바뀔 정도로 집값이 반등하지는 않을 것 같습니다.
주택 매매 시점을 보고 계신 분들은 차분하게 기다리시는 것도 좋겠습니다. 그리고 혹시나 진짜 저렴한 급매가 나왔는데 이번에 결혼을 해서 집을 꼭 사야 되는 사람이라면 특례 보금자리론을 활용하면 좋을 것 같습니다. 단 활용할 때 아까 말씀드린 주의할 부분을 꼭 한번 유념해 보시고 여러분들이 잘 활용하시면 좋을 것 같습니다.